¿Cómo financiar un crédito hipotecario?

financiar un crédito hipotecario

La obtención de una hipoteca es un paso crucial en la compra de una casa, y hay varios factores para elegir la más apropiada. Si bien la gran cantidad de opciones de financiación disponibles para los compradores de vivienda por primera vez puede parecer abrumadora, tomarse el tiempo de investigar los aspectos básicos de la financiación de la propiedad puede ahorrarle una cantidad significativa de tiempo y dinero. 

Requisitos de equidad e ingresos

El prestamista determina el precio de los préstamos hipotecarios de dos maneras: ambos métodos se basan en la solvencia del prestatario. Además de comprobar su puntuación FICO de las tres principales agencias de crédito, los prestamistas calculan  la relación préstamo-valor (LTV) y la relación de cobertura de servicio de la deuda (DSCR) para determinar la cantidad que están dispuestos a prestarle, más la tasa de interés.

La LTV es la cantidad de capital real o implícito que está disponible en la garantía que se está pidiendo en préstamo. En el caso de la compra de una vivienda, la LTV se determina dividiendo la cantidad del préstamo por el precio de compra de la vivienda. Los prestamistas asumen que cuanto más dinero ponga (en forma de pago inicial), menor será la probabilidad de que no cumpla con el préstamo. Cuanto mayor sea la LTV, mayor será el riesgo de incumplimiento, por lo que los prestamistas cobran más.

El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) determina la capacidad para pagar la hipoteca. Los prestamistas dividen sus ingresos netos mensuales por los costos de la hipoteca para evaluar la probabilidad de que  no se pague la hipoteca. La mayoría de los prestamistas requieren DSCR para facilitar el préstamo. 

Cuanto mayor sea la proporción, mayor será la probabilidad de que se pueda cubrir los costos del préstamo y menor será el riesgo que asuma el prestamista. Cuanto mayor sea la DSCR, mayor será la probabilidad de que el prestamista negocie la tasa de préstamo, incluso a una tasa más baja, el prestamista recibe un mejor rendimiento ajustado al riesgo.

Por esta razón, se debe incluir cualquier tipo de ingreso calificado que se pueda al negociar con un prestamista hipotecario. A veces, un trabajo extra a tiempo parcial u otro negocio que genere ingresos puede marcar la diferencia entre calificar o no para un préstamo, o recibir la mejor tasa posible.

¿Cómo financiar un crédito hipotecario?

Seguro Hipotecario Privado (PMI)

La LTV (cantidad de capital real o implícito disponible), también determina si se le exigirá que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI). El PMI ayuda a aislar al prestamista del incumplimiento transfiriendo una parte del riesgo del préstamo a un asegurador hipotecario. 

La mayoría de los prestamistas requieren PMI para cualquier préstamo con una LTV superior al 80%. Esto se traduce en cualquier préstamo en el que se posea menos del 20% de la plusvalía de la vivienda. La cantidad que se asegure y el programa hipotecario determinan el costo del seguro hipotecario y la forma en que se cobre.

La mayoría de las primas de seguro hipotecario se cobran mensualmente, junto con los impuestos y los depósitos de seguro de la propiedad. Una vez que la LTV es igual o menor al 78%, se supone que el PMI se elimina automáticamente. 

También se puede cancelar el PMI una vez que la casa se haya revalorizado lo suficiente como para darle un 20% de equidad y haya pasado un período determinado, como dos años. Algunos prestamistas, como la FHA, evalúan el seguro hipotecario como una suma global y lo capitalizan en el monto del préstamo.

Formas de evitar pagar el PMI

Hay formas de evitar pagar el PMI. Una es no pedir prestado más del 80% del valor de la propiedad cuando se compra una casa, la otra es usar el financiamiento de la equidad de la casa o una segunda hipoteca para poner más del 20%. 

El programa más común se llama hipoteca 80-10-10. El 80 representa el LTV de la primera hipoteca, los primeros 10 representan el LTV de la segunda hipoteca, y los terceros 10 representan el capital que se tiene en la casa.

Aunque la tasa de la segunda hipoteca será más alta que la de la primera, en una base mixta, no debería ser mucho más alta que la tasa de un préstamo LTV del 90%. 

Una hipoteca del 80-10-10 puede ser menos costosa que pagar el PMI. También le permite acelerar el pago de la segunda hipoteca y eliminar esa parte de la deuda rápidamente para que pueda pagar la casa antes de tiempo.

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